Jeśli oczekujemy spadku cen mieszkań 30–40-metrowych z segmentu popularnego na pewno się rozczarujemy. Takie mieszkania sprzedają się jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Znikają też błyskawicznie z rynku wtórnego, na którym przy zakupie małego lokalu zazwyczaj można wynegocjować do 5 proc. rabatu. Popyt na nie zawsze będzie duży, bo rynek pierwotny nie jest w stanie go zaspokoić. Nie mają na to wpływu regulacje w bankach, ani programy dotacyjne.

Osiedle ALPHA

Jeśli zależy nam na większym mieszkaniu, sytuacja jest biegunowo odmienna. Ceny lokali o powierzchni powyżej 80 mkw. mogą jeszcze topnieć. Niewielka liczba osób, które mają możliwość zaciągnięcia tak wysokiego kredytu oraz znaczna ilość gotowych dużych mieszkań na rynku prawdopodobnie wygenerują dalsze obniżki stawek. Mieszkania o dużej powierzchni zdecydowanie powinniśmy szukać na rynku pierwotnym, bo tam możemy liczyć na większe rabaty. Szczególnie, jeśli nie chodzi o mieszkanie z segmentu popularnego, ale o takie, które zostało zaprojektowane w czasie boomu. Wielkość obniżki zależeć będzie od powierzchni, lokalizacji oraz nastawienia do sprzedaży danego dewelopera.

Rabaty

Upusty na gotowe mieszkania sięgają czasem 25 proc., ale pod warunkiem ekspresowego podjęcia decyzji. Niektórzy inwestorzy obiecują większe zniżki za wyłożenie większości lub całej sumy zaraz po podpisaniu umowy przedwstępnej. I to właśnie w takich przypadkach grudniowe rabaty za szybkie wpłaty oznaczają redukcję ceny nawet o ¼. 
Najczęściej jednak można liczyć na rabat od dewelopera w wysokości 5 -10 proc. Zniżkami objęte są te lokale, które najtrudniej sprzedać. Często garaż lub podstawowe wykończenie lokalu jest bezpłatnym dodatkiem do zakupionego mieszkania. – Na osiedlu Alpha w Ursusie, gdzie możemy zaoferować klientom zarówno mieszkania gotowe, jak w fazie realizacji, obniżyliśmy ceny lokali w oddanych już budynkach. Trzypokojowe mieszkania w promocyjnej cenie dostępne są już od 400 tys. brutto. Kupujący czteropokojowe lokum w gotowym budynku dostanie w prezencie garaż i pomieszczenie gospodarcze. Z kolei osoby, które zdecydują się w tym roku na mieszkania w budowie mogą sfinansować zakup w systemie płatności 20/80 - mówi Teresa Witkowska, dyrektor Sprzedaży w RED Real Estate Development. 

Na rynku wtórnym można liczyć na obniżkę ceny do 20 proc., choć czasem zdarzają się też wyższe. Największe wzięcie mają mieszkania w budynkach oddanych w ciągu ostatnich dziesięciu lat, ale ceny transakcyjne rzadko są tu obniżane więcej niż o 3 proc. w porównaniu z ofertowymi. Planowane zamknięcie możliwości zaciągnięcia preferencyjnego kredytu na mieszkania z drugiej ręki może spowodować, że nawet przy wyraźnie niższych cenach nie będą w stanie konkurować z nowymi lokalami. 

Oferta gotowych mieszkań

Analitycy portalu Tabelaofert.pl obliczyli, że w ciągu ostatniego miesiąca zwiększyła się pula gotowych mieszkań w ofercie deweloperów. W Poznaniu stanowią teraz ponad 33 proc., w Katowicach aż 2/3, a w Warszawie wskaźnik oscyluje wokół 40 proc. Największa podaż w stolicy jest w Wilanowie, na Woli, Ursynowie i Białołęce. W Gdańsku i Gdyni oddanych mieszkań w ofercie deweloperów jest 20 proc., a we Wrocławiu 30 proc. 

Stoki tworzą przede wszystkim mieszkania wybudowane wcześniej, które zostały obliczone na wyższą zdolność kredytową kupujących, sprzed załamania rynku. Deweloperzy, którzy teraz kończą inwestycje rozpoczęte w czasach kryzysu nabyli działki po niższych cenach i budowali po niższych kosztach. Dlatego te inwestycje są zwykle konkurencyjne cenowo, a lokale bardziej funkcjonalne.

Ceny, a kredyty

W ciągu ostatnich miesięcy marże kredytowe spadały. Większość analityków twierdzi, że proces ten będzie postępował i w kolejnych miesiącach można się spodziewać dalszych obniżek kosztów pożyczek mieszkaniowych. W związku z tym liczba chętnych do zakupu mieszkania powinna się zwiększyć. Jeśli popyt wzrośnie sprzedający nie będą mieli zaś powodu obniżać cen. 

Z drugiej strony, niebawem wejdą w życie kolejne zapisy rekomendacji T, m.in. dotyczące minimalnych wymogów przy wyliczaniu zdolności kredytowej przez banki. Według analityków, restrykcyjne kryteria oceny klientów większość banków stosuje już od dawna. Wkrótce będziemy mogli się przekonać, czy ich opinie, że w związku z nowymi regulacjami, żadne rewolucyjne zmiany na rynku kredytowym w przyszłym roku nie nastąpią, są słuszne.